1. Door huurinkomsten.
De waarde van een investering wordt voor een groot deel bepaald op basis van zijn ‘return on investment‘ . Waar wij altijd rekening mee houden is het volgende: Wat is de verwachte huuropbrengst van dit pand? Nu en in de toekomst. Waarom? Het doel is een gezond inkomen te creëren voor je pensioen. Eerst ga ik kijken naar de inkomsten uit aandelen, dat noemen we ‘dividenden’. De gemiddelde dividend in 2006 van de S&P 500 1,8%. De gemiddelde dividend bij de Dow Jones was 2,3% en op die dividend moet je nog eens belastingen betalen, voor de Belgen (roerende voorheffing) en voor de Nederlanders (Box 3).
Als eigenaar van een huurpand kan je door zorgvuldig een goede pandselectie te maken, en goed te beheren jaarlijks huurinkomsten ontvangen tussen de 6 en 12%. De huurinkomsten zijn veel groter en stabieler dan dividenden. Dan stel ik me de volgende vraag.
Hoe kan zo’n laag dividend jouw een aanvullend inkomen of op lange termijn een pensioen waarborgen ?
Of je moet over een kolossaal bedrag van een aantal miljoenen Euro’s beschikken om hetzelfde inkomen te creëren. Ik geef je maar een idee, als je 1 miljoen Euro investeert in aandelen dan zou je tegen 2% dividend € 20.000 verdienen. Hetzelfde bedrag geïnvesteerd in een beleggingspand, klein appartementsgebouw, of opbrengsteigendom zou je op jaarbasis € 60 tot 120.000 inkomen genereren. Mijn keuze is snel gemaakt!
Als een bankier je de volgende keer een beleggingsfonds met dividenden inkomsten wil verkopen en je moet er een ton in beleggen om een beetje dividend te krijgen moet je maar antwoorden dat je iets beter gevonden hebt.
Nochtans merk ik dat er nog veel mensen in dit verhaaltje trappen en zich laten beetnemen en dan heb ik nog niet gesproken over de kosten van een beleggingsproduct of verzekering van de bank! Banken hebben naïeve mensen jaren belazert dat mag nu wel eens stoppen.
2. Door kapitaal opbouw (bezit)
De fout Veel mensen maken de fout dat ze zich niet kunnen inbeelden hoeveel hun vastgoed later waard gaat zijn. Ik ben zelfs bereid meer te geven voor een bezit dat ik later duurder kan verkopen. Mijn moto is, wacht niet om vastgoed te kopen, maar koop vastgoed en wacht nadien! Men wacht altijd veel te lang en bedenkt allerhande redenen om niet te investeren in vastgoed. Ik ken al die excuses! (ik ga hier zelfs een blog over schrijven).
Natuurlijk zijn er van die doemdenkers die in de geschiedenis een periode kunnen halen waarin vastgoed niet steeg., maar in de laatste 50 jaar zijn gezinswoningen gemiddeld meer gestegen dan aandelen. Woonhuizen en appartementen zijn in 50 jaar 24 keer duurder geworden. (zie tabel in bijlage) zie tekening. Waardestijging is niet mijn volledige verhaal alhoewel ik met 100% zekerheid kan zeggen dat vastgoed meer voorspelbaar in waarde stijgt dan aandelen. De grootste waardestijging zit eigenlijk in het feit dat je met geld van anderen werkt, (hefboom).
3. Inkomen halen uit hefboom
Hefboom is krachtig , alleen dat is al een reden om in vastgoed te investeren. Laat me dat even uitleggen. Als een investeerder 100% cash betaald om een huis van € 100.000 te kopen en dat huis stijgt na 1 jaar met € 5.000 dan heeft die investeerder 5% verdient, return on investment . (We gaan er van uit dat er geen kosten zijn).
Nu komt het goede nieuws als die investeerder slim is en hij zorgt er voor dat 90% (€ 90.000) door de bank gefinancierd wordt) en dat hij er zelf € 10.000 eigen middelen insteekt en laten we ook met dezelfde veronderstelling als daarjuist verder gaan namelijk dat het ook gestegen is met € 5.000. Wel hoeveel heb je dan verdient als investeerder op je rendement op eigen vermogen? 50% rendement op eigen vermogen! Ik ken geen enkele andere investering die zo krachtig is door deze hefboom.
Banken raden iedereen af om te investeren in vastgoed, maar weet jij wie de grootste vastgoed bezitter is in Nederland? De Rabobank.
Dank zij de financiering van banken kunnen wij meer kopen en verdienen door zo weinig mogelijk eigen middelen te gebruiken en zo ons eigen vermogen spectaculaire te laten groeien. Ziehier een voorbeeld: Jan koopt in zijn gemeente een klein appartementsgebouw.
Hij gebruikt 20% eigen middelen en 80% financiering. Hij neemt een hypotheek van 30 jaar met variabele rente. Stel ons nu een pessimistisch scenario voor dat de huurinkomsten net genoeg zijn om de hypotheek en de algemene kosten af te lossen. Het pand brengt amper genoeg op om de vaste kosten en de hypotheek te betalen geen bijkomende inkomsten, dat noemen we ‘ break-even’. We gaan even nog negatiever denken, het vastgoed stijgt de komende jaren niet in waarde en de huurinkomsten stijgen ook niet, toch zal ik je aantonen dat Jan vermogen aan het opbouwen is met het geld van anderen., zonder dat hij bijkomend geld in dit gebouw moet stoppen, hij verdient geld door de maandelijkse hypotheek met kapitaal af te lossen.
We kunnen nog meer hefboom gebruiken als Jan zijn appartementsgebouw na een paar jaar in waarde gestegen is en hij zijn hypotheek een beetje aflost heeft kan hij weer geld gaan lenen om een nieuw bezit te kopen. Hij kan dan zijn vorig gebouw als onderpand gebruiken. Zo bouw je crescendo, meer hefboom en meer welvaart, zonder al te veel risico’s te nemen en bouw je meer rijkdom en vermogen op. (in mijn volgende blog ga ik het hebben over : ‘Hoe rijk worden door schulden te maken’.)
Bij investeren in aandelen raad ik je af om de hefboom techniek te gebruiken omdat de rendementen veel te laag zijn en het risico veel te hoog is.
Hefboom is niet efficiënt bij alle soorten investeringen zoals bijvoorbeeld bij aandelen en obligaties. Als je van een obligatie rente krijgt, 1,8 of 1,9 dividend, dan is dat eigenlijk niet genoeg om de intresten van uw schulden te dekken. Die zijn meestal tussen de 4, 6% of hoger dus meestal hoger.
Met deze soort van investering zal je zelf meer geld uit moeten betalen en dat is toch niet de bedoeling. Als de aandelen kelderen, zelfs tijdelijk dan zal de schuldeiser u bijkomend kapitaal vragen. Als je dit kapitaal niet zelf kan ophoesten dan zal de schuldeiser je hele aandelen portefeuille verkopen. Een hypotheek verstrekker daarentegen kan je nooit geld of extra kapitaal vragen als de vastgoed prijzen zouden zakken. Met vastgoed creëer je meerwaarde, voor een kleine beurs investeerder is het niet mogelijk om invloed, controle of wijzigingen uit te voeren op de prestatie van een aandeel.
Een eigenaar van een belegging- of huurpand daarentegen kan wel gebruik maken van zijn bezit om meerwaarde te creëren, door bijvoorbeeld de oppervlaktes beter te benutten, een nieuwe keuken te plaatsen, de huurprijs te verhogen enz…
Belastingsvoordeel
Vastgoed koop je best privé (gescheiden van je zaak), het grote voordeel is dat je op huurinkomsten niet belast wordt en wanneer je het verkoopt wordt je hierop ook niet belast,. (Voor de Nederlanders: box 3)
Als je daarentegen aan pensioensparen doet of spaart op een spaarrekening moet je roerende voorheffing betalen.
Reageer hieronder
Nog geen reacties